La 3ème ligne de quittancement : un levier de rénovation énergétique encore trop peu exploité dans le parc privé

1. Introduction

Dans la location immobilière, la quittance de loyer s'articule traditionnellement autour de deux postes : le loyer et les charges. Depuis 2009, un troisième poste peut s'y ajouter : la « contribution au partage des économies de charges », communément appelée la 3ème ligne de quittancement. Elle permet au bailleur de récupérer auprès de son locataire une partie des économies d'énergie générées par des travaux de rénovation.

Le principe est simple et vertueux : le bailleur finance des travaux d'efficacité énergétique, le locataire voit sa facture d'énergie baisser, et les deux se partagent l'économie réalisée. Le bailleur récupère ainsi une fraction de son investissement, sans coût supplémentaire pour la collectivité.

Ce dispositif est souvent associé aux seuls bailleurs sociaux, où il est le plus visible. C'est une idée reçue : depuis l'origine, en 2009, le mécanisme s'applique aussi bien au parc social qu'au parc privé. La question aujourd'hui n'est donc pas « faut-il l'étendre au privé ? » (c'est déjà fait ) mais plutôt : pourquoi reste-t-il si peu utilisé par les bailleurs privés, et comment le relancer ?

Cet article revient sur le fonctionnement du dispositif, illustré par un cas réel dans le parc social, avant d'examiner le cadre applicable au privé et les freins qui expliquent sa faible diffusion.

2. Le cadre légal : un dispositif commun aux deux parcs depuis 2009

La 3ème ligne de quittancement a été créée par l'article 119 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (loi MOLLE). Deux décrets d'application, tous deux datés du 23 novembre 2009, en fixent les modalités :

  • le décret n° 2009-1438 pour le parc social ;
  • le décret n° 2009-1439 pour le parc privé (pris en application de l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Autrement dit, le dispositif a été conçu dès le départ pour les deux secteurs. Les règles communes sont les suivantes :

  • La contribution ne peut être demandée qu'après réalisation effective des travaux, et à condition qu'ils profitent directement au locataire.
  • Le bailleur doit justifier les travaux au locataire, via le formulaire type de l'annexe de l'arrêté du 23 novembre 2009, complété avec les entreprises.
  • Le montant est fixe, non révisable, et plafonné dans le temps : il ne peut être facturé que pendant 15 ans maximum.
  • Il figure sur une ligne distincte de la quittance intitulée « contribution au partage des économies d'énergie », avec les dates de début et de fin.

3. Comment ça marche concrètement : un exemple réel dans le parc social

Pour bien comprendre le mécanisme, prenons un projet réel de réhabilitation énergétique mené en 2017 dans le Bas-Rhin, portant sur 22 logements amenés au niveau BBC rénovation, sur l'Eurométropole de Strasbourg.

  1. Situation initiale : les locataires payaient en moyenne 108 €/mois de charges liées à l'énergie.
  2. Simulation des économies : le bureau d'études a calculé une réduction de 60 % de la consommation grâce aux travaux, soit environ 65 €/mois d'économie par locataire.
  3. Application de la 3ème ligne : le bailleur a pu ajouter une ligne de quittancement correspondant à 50 % de l'économie calculée, soit 32,50 €/mois, sur une période de 15 ans.
  4. Résultat après travaux : les charges énergétiques facturées aux locataires sont descendues à 75,50 €/mois en moyenne, reflétant à la fois la part conservée par le bailleur et celle répercutée sur le locataire.

Le bilan financier de cet exemple : une recette supplémentaire d'environ 5 850 € par logement pour le bailleur sur la durée, et pour le locataire 390 € de pouvoir d'achat annuel gagnés, dans un logement plus confortable et certifié « BBC rénovation ».

4. Le dispositif dans le parc privé : des règles précises, mais un usage marginal

Le bailleur privé peut lui aussi activer cette 3ème ligne. Les conditions, un peu plus encadrées, sont les suivantes :

Un seuil de performance à atteindre. Les travaux doivent soit constituer un bouquet de travaux, soit permettre au logement d'atteindre après travaux au minimum la classe E du DPE (article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Deux modes de calcul selon l'âge du bâtiment :

  • Immeubles achevés avant le 1er janvier 1948 : contribution forfaitaire, fixe et non révisable : 10 €/mois pour un logement d'une pièce principale, 15 €/mois pour deux ou trois pièces, 20 €/mois pour quatre pièces ou plus.
  • Immeubles achevés entre 1948 et 1990 : la contribution peut être calculée sur l'économie d'énergie estimée (méthode réglementaire ou DPE). À défaut de méthode applicable, ou pour les petits bailleurs (moins de trois logements), on retombe sur le forfait ci-dessus.

Comme dans le parc social, la contribution est plafonnée à 15 ans et n'est pas révisable.

Sur le papier, l'outil est donc disponible et opérationnel. En pratique, il reste très peu mobilisé par les bailleurs privés. Plusieurs freins l'expliquent :

  • La complexité administrative (justificatifs, formulaire annexe, calcul thermique) est mal adaptée au bailleur individuel qui ne gère qu'un ou deux logements. (NDLR : l’AMO peut s’en charger)
  • Un déficit de notoriété : le dispositif reste largement méconnu des propriétaires comme de certains gestionnaires.

5. La 3ème ligne face aux autres aides : complément plutôt que substitut

En 2026, un bailleur privé qui rénove dispose d'un éventail d'aides publiques : MaPrimeRénov' (y compris le parcours accompagné pour les rénovations d'ampleur), les certificats d'économies d'énergie (CEE), l'éco-PTZ, la TVA à 5,5 %, ou encore le déficit foncier , dont le plafond doublé pour les travaux de rénovation énergétique (jusqu'à 21 400 €) a été prorogé par la loi de finances 2026 pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027.

La 3ème ligne de quittancement n'est pas concurrente de ces aides : c'est un mécanisme d'accord direct entre bailleur et locataire, indépendant du budget de l'État. Elle présente trois intérêts complémentaires :

  • elle réduit le reste à charge réel de l'opération sans dépense publique supplémentaire ;
  • elle incite aux programmes ambitieux, puisque plus les économies générées sont importantes, plus la contribution partageable l'est ;
  • elle ne coûte quasiment rien à la collectivité, ce qui en fait un outil pertinent dans un contexte budgétaire contraint.

Elle a donc vocation à s'empiler avec les aides classiques, pas à s'y substituer.

L'effet levier, chiffré

C'est en couplant la 3ème ligne à l'éco-PTZ que son intérêt devient le plus parlant. Prenons un bailleur dont le reste à financer après aides, sur une rénovation globale, s'élève à 15 000 €.

  • Financé par un éco-PTZ (taux zéro) sur 15 ans, cet emprunt représente une mensualité d'environ 83 €/mois.
  • Avec une 3ème ligne de quittancement à 20 €/mois, également étalée sur 15 ans, l'effort mensuel net du bailleur tombe à ≈ 63 €/mois.

Autrement dit, le locataire , qui profite d'un logement plus confortable et de charges d'énergie en forte baisse , contribue à hauteur d'un quart environ de la mensualité de l'emprunt. Sur la durée, ce sont 3 600 € (20 € × 12 × 15) qui viennent alléger le coût de l'opération pour le bailleur, sans un euro de dépense publique supplémentaire. Rapporté à un reste à financer de 15 000 €, l'effet est loin d'être négligeable : il peut faire basculer la décision de rénover.

6. Un contexte réglementaire qui plaide pour sa relance

Le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques, issu de la loi Climat et Résilience d'août 2021, change la donne pour les bailleurs :

  • classe G interdite à la location depuis le 1er janvier 2025 ;
  • classe F à compter du 1er janvier 2028 ;
  • classe E à compter du 1er janvier 2034.

À cela s'ajoute la généralisation du DPE collectif en copropriété. Obligatoire depuis 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, puis en 2025 pour celles de 50 à 200 lots, il s'impose depuis le 1er janvier 2026 à toutes les copropriétés de moins de 50 lots (permis de construire déposé avant 2013). Autrement dit, la quasi-totalité des copropriétés doivent désormais disposer d'un état chiffré de leur performance énergétique , un point de départ concret qui met la rénovation à l'ordre du jour des assemblées générales.

Les bailleurs n'ont donc plus vraiment le choix : rénover devient une obligation pour continuer à louer, et le DPE collectif place le sujet sur la table de chaque copropriété. Dans ce contexte, la 3ème ligne de quittancement mérite d'être remise en avant comme un outil de financement complémentaire, permettant d'améliorer l'équation économique d'une rénovation devenue incontournable.

7. Comment relancer le dispositif dans le privé ?

L'enjeu n'est pas de créer un nouveau dispositif, mais de rendre l'existant réellement utilisable. Quelques pistes :

  • Simplifier la procédure de justification et de calcul pour le bailleur individuel.
  • Réévaluer les montants forfaitaires, inchangés depuis 2009, pour les rendre cohérents avec le coût actuel des travaux.
  • Informer et outiller les acteurs de terrain , gestionnaires immobiliers, syndics, AMO , qui sont les mieux placés pour proposer le dispositif au moment des travaux.
  • Articuler systématiquement la 3ème ligne avec les plans de financement des rénovations d'ampleur.

Ce travail relève autant de la pédagogie que de l'ajustement réglementaire, mais il ne demande pas de révolution : les fondations juridiques sont déjà là.

Conclusion

La 3ème ligne de quittancement n'est pas une innovation à inventer : c'est un outil existant depuis 2009, applicable au parc social comme au parc privé, mais qui n'a réellement trouvé son public que chez les bailleurs sociaux. Dans le privé, il reste largement dans l'angle mort.

Or le contexte n'a jamais été aussi favorable à sa relance. L'interdiction progressive de location des passoires thermiques et la généralisation du DPE collectif rendent la rénovation incontournable, et posent à chaque copropriété une question très concrète : comment financer le reste à charge ? C'est précisément là que la 3ème ligne prend tout son sens. Couplée à un éco-PTZ, elle transforme un effort de 83 €/mois en un effort net de l'ordre de 63 €/mois pour le bailleur , le locataire prenant à son compte une part du financement, en échange d'un logement plus confortable et de charges allégées.

L'enjeu n'est donc plus de créer un dispositif, ni même seulement de faire de la pédagogie : c'est d'en faire un réflexe de montage financier. À chaque plan de financement de rénovation, la 3ème ligne devrait être posée sur la table, au même titre que MaPrimeRénov', les CEE ou l'éco-PTZ. Un levier discret, quasiment gratuit pour la collectivité, et pourtant capable de faire basculer une décision de rénover.

Sources